私がコワーキングジャパンを運営していること、郊外でコワーキングスペースUmidassを運営していることからさまざまな方からコワーキングスペースの運営についての相談を受けます。その際にお話ししていることをまとめてみました。
ちなみに写真は大阪の「The DECK」
http://co-co-po.com 
コワーキングスペース開業のポイント
コワーキングスペース運営の目的をよく考える／儲けたいなら他の業種を
コワーキングスペースは儲からないわけではないですが、単純に儲けることを目的にするのであれば、他の業種を選ぶ方が得策です。店舗運営という形で考えた場合にスペースあたりの期待売上が他業種に比べて低いと思われますし、スペースを売るビジネスですが、物販ではないので失った時間の売上を取り戻すことができません。同じようなビジネスでもカラオケ店であれば、飲食等で大きな売上が発生するケースもあるでしょうが、コワーキングスペースではそのような形の売上はほとんど期待できません。
コワーキングスペースを運営する理由・目的をよく考えていただきたいと思っています。ちなみに相談に来られた方には儲かりにくいという話を必ずします。その影響か知りませんが、相談に来られた方の９割はコワーキングスペースの運営をされません。（せっかく時間取ってあげたのにね・・・）
他のスペースを利用してみる／ただし、先入観は捨てて自分のスペースを作り上げる
コワーキングスペースと言っても、さまざまな運営形態、運営方針がありますので、他のスペースを利用したり、見学をしてください。ただし、うまくいってるスペースをマネしてもおそらくうまくいかないです。それは、スペースの立地や運営者によって、必要なサービスが異なってくるからです。
情報を得たうえで、あなたにとって最適なスペースを作り上げてください。
ちなみに私はコワーキングスペースUmidassを作るにあたって、他のスペースは見ずに作りました。
コワーキングスペースはスペースによって提供サービス（仕事環境）が違う
コワーキングスペースと一口に言ってもそのサービス形態はさまざまです。特にデスクの提供のされ方はスペースによって異なります。そのタイプ分けと特長をまとめました。
HATA行政書士・中小企業診断士事務所 
オーナー／運営スタッフ（コミュニティマネージャー）の存在が大切
コワーキングスペースは仕事、勉強をするためのデスクスペースを提供するサービスですが、人の存在が非常に大切です。特に小さなスペースの場合には、オーナーの存在が非常に重要です。大規模なスペースの場合には、運営スタッフが重要となります。
では、人が何のために大切かというと、「人と人をつなげる」ということ「情報収集力＋情報提供力」の２点です。
コワーキングスペースに出入りするたくさんの利用者のことを把握し、必要な人同士の出会いを手伝ったり、利用が必要としている情報を提供していく必要があります。
企業がコワーキングスペースを運営する場合に、利益が見込めないから、受付なら誰でもできるだろうということで新人などを配置することがありますが、よほど立地と設備が良い等の理由がなければ、それではうまく行かないです。逆にその企業のトッププレイヤーを責任者として配置しているスペースはうまく運営されています。
立地／大家さん（オーナー）への理解
立地が一番悩ましい問題です。基本的には人が多い地域は家賃が高くなり、家賃が安い地域は人が集まりにくいです。
ただ、場所が良いから人が集まるというわけではありません。コワーキングジャパンを運営していると閉店されるスペースの情報も入ってきますが、東京なら渋谷、大阪なら本町と一番スペースの多いエリアの方が閉店が多いように思います。
逆に郊外のスペースの方が閉店は少ないです。これは単純に利益だけを目的にしていないという理由もあるかと思いますが、固定費の負担度合の差も大きいと思います。
コワーキングスペースの運営が成功しやすい立地としては、その地域の中心的なエリアであってそれなりに家賃が安いということになります。
駅で言えば、乗換駅や人口が多く、周辺の駅より乗降客数が多いということになります。
家賃を安く済ませるという点については、多くの人はネット等で事前に調べて訪問しますので、カフェのように通りすがりで利用するお店ではないので、ロードサイドや１階店舗である必要はありません。その点を考慮した建物（テナント）を選ぶことで家賃を抑えるようにしましょう。
また、大家さんの理解も大切です。大家さんに交渉をして、家賃という形ではなく売上連動型の契約をしているスペースもあります。売上連動型であれば、家賃の負担度合が軽減されますので多少場所が悪くても赤字になりくくなります。
ちなみに地方・郊外でコワーキングスペースの運営を考えている人は、埼玉県の「7F」オーナーの星野 邦敏さんや滋賀県湖南市の「今プラス」のオーナーの中野さんが書かれた下記の電子書籍には目を通してもらいたいです。
初期投資を抑える／中古家具を使う等
新しいお店を始めるにあたって、誰も新品のオフィスデスクやオフィスチェアなどの家具を揃えたくなります。また、デザイナーに頼んできれいなレイアウトにしたいと思うでしょう。
ですが、利益率の悪いビジネスですので、初期投資をどれだけ抑えるかということは非常に重要です。前述した立地も初期投資に影響してきますが、オフィス家具の費用も経営に大きく影響します。
コワーキングスペースは不特定多数の人が共用で利用するサービスですから、２日目にはすべて中古家具となります。新品に拘らず初期投資を安く抑えることは非常に重要です。
余談ですが、中古オフィス家具のお店は多数ありますが、それよりももっと安く手に入る場合があります。倒産した企業の家具を買い取るという方法です。関西であれば、私にはそのルートがありますので、相談いただければご紹介可能な場合もあります。（対象が倒産企業のため、いつ出物があるかはわからないのでタイミング次第です。）
差別化要素を考える
他のスペースと比較した差別化要素が必要です。特に同エリアに他のスペースがある場合には、自分のスペースを選んでもらえる理由が必要です。
これは立地にも影響されます。私が運営するUmidassのように競合が存在しなければ、存在すること自体が差別化要素となります。そういう意味では利用者数的に２スペースは存在できないエリアにスペースを作ることができればベストと言えます。
料金設定／営業時間にはスペースの運営思想が反映される
料金設定と営業時間は非常に重要です。私が運営しているUmidassの料金設定と営業時間のポイントは以下の４点です。
- 営業時間は早朝～夜間まで利用できるようにする
- 土日も営業する
- ドロップイン利用を設定する
- ドロップインの料金設定は１時間あたりの料金にする
このあたりの経緯は、下記の記事に詳しく書いています。
コワーキングスペースをオープン後に改善した点＜料金、営業時間＞ | コワーキングスペース・自習室 Umidass
コワーキングスペースUmidassを営業して約1年が経過しましたが、利用者の方の声や様子を見て営業開始後に改善した３大ポイントを紹介します。最近、これからコワーキング…
コワーキングスペース・自習室 Umidass 
料金設定と営業時間には、スペースの思想が反映されることになりますので、正解というのはないと思います。営業時間を長くし、休日は減らせば人件費の増加につながります。その点を踏まえて判断・決断をしてください。
コミュニティが大切と言われるが、仕事・勉強に集中できる環境作りが大切
コワーキングスペースはコミュニティが大切と言われます。事実、そういう側面はあります。
しかしながら、多くの人は自宅では仕事・勉強に集中できないという理由でコワーキングスペースを利用しますので、仕事・勉強に集中できる環境作りが大切だということを心がけてください。
コワーキングスペースの運営について相談がある人は下記から
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